임대인 무단출입 사건에서 먼저 점검해야 할 소유권과 주거권의 구별

소유자라는 사실과 자유로운 출입권한은 같은 의미가 아닙니다

임대인 무단출입 사건에서는 “내 건물인데 왜 들어갈 수 없느냐”는 주장이 자주 나옵니다. 그러나 형사법상 주거침입 여부를 판단할 때에는 등기상 소유자가 누구인지뿐 아니라 당시 누가 그 공간을 실제로 점유·사용하며 생활이나 영업의 평온을 형성하고 있었는지를 함께 살펴봐야 합니다.

주택을 임차인에게 인도한 뒤 임차인이 실제 거주하고 있다면 임대인은 소유권을 가지고 있더라도 임차인의 주거영역을 함부로 출입할 수 있는 것은 아닙니다. 상가 역시 임차인이 독립적으로 점포를 점유하고 영업하고 있다면 비슷한 문제가 발생할 수 있습니다.

따라서 소유권은 해당 부동산에 대한 재산권 관계를 설명하는 요소이고, 주거침입 사건에서 문제되는 주거권이나 사실상의 평온은 누가 실제로 그 공간을 지배·사용하고 있었는지와 관련된 별도의 문제라고 볼 수 있습니다.

특히 임대인이 예비열쇠를 보관하고 있었다거나 출입문 비밀번호를 알고 있었다는 사정만으로 임차인이 언제든 출입을 허락했다고 단정할 수는 없습니다. 열쇠나 비밀번호를 가지고 있었던 이유와 실제로 어떠한 범위에서 출입이 허용되어 있었는지를 구체적으로 확인해야 합니다.

주거침입에서는 실제 점유와 출입에 대한 의사를 함께 살펴봐야 합니다

형법상 주거침입은 사람이 주거하거나 관리하는 공간에 침입한 경우 문제될 수 있습니다. 여기서 핵심은 단순히 물리적으로 문턱을 넘었는지가 아니라 당시 그 공간에 형성된 주거 또는 관리의 평온을 해치는 방식으로 들어갔는지를 살펴보는 것입니다.

임대차계약이 계속되고 있고 임차인이 정상적으로 점유하고 있다면 임대인의 소유권만으로 주거침입 문제가 배제되는 것은 아닙니다. 반대로 임차인이 이미 퇴거했고 열쇠를 반환했으며 점유를 이전한 상태라면 실제 주거권 또는 관리권이 누구에게 있었는지가 달라질 수 있습니다.

따라서 계약서상 임대차 종료일만 확인해서는 부족할 수 있습니다. 실제 짐이 남아 있었는지, 임차인이 계속 출입하고 있었는지, 열쇠가 반환되었는지, 명도에 관한 합의가 있었는지 등 현실적인 점유상태를 확인해야 합니다.

출입 동의도 중요한 쟁점입니다. 임차인이 수리를 위해 특정 날짜와 시간에 출입을 허락했다면 그 범위 안에서의 출입과 아무런 고지 없이 다른 날 들어간 행위를 동일하게 평가하기는 어렵습니다.

또한 과거에 임대인이 여러 차례 출입한 적이 있었다는 사실만으로 이후의 모든 출입에 포괄적인 동의가 있었다고 단정하기도 어렵습니다. 과거 출입의 목적과 방식, 임차인의 반응, 이후 출입금지 의사표시가 있었는지를 함께 살펴봐야 합니다.

오창훈 변호사는 소유권보다 먼저 실제 점유관계와 출입 경위를 확인합니다

안녕하세요. 형사전문변호사 오창훈입니다.

제가 임대인의 무단출입과 관련된 주거침입 사건을 검토할 때에는 먼저 등기부등본에서 소유자를 확인하는 데 그치지 않습니다. 사건 당시 해당 공간을 누가 실제로 지배·사용하고 있었는지부터 확인합니다.

첫 번째는 임대차관계와 실제 점유상태입니다. 계약기간이 남아 있었는지, 계약이 해지되었다면 실제 퇴거가 이루어졌는지, 임차인의 짐이나 집기가 남아 있었는지 등을 살펴봅니다.

계약이 종료되었다고 하더라도 임차인이 아직 실제로 거주하거나 영업하고 있는 상태라면 계약 종료 사실만으로 곧바로 임대인에게 자유로운 출입권한이 발생한다고 보기 어려운 경우가 있습니다. 반대로 이미 명도를 완료하고 점유를 반환했다면 사실관계가 달라질 수 있습니다.

두 번째는 열쇠나 비밀번호를 보유하게 된 경위입니다. 임대인이 비상상황이나 수리 등을 위해 예비열쇠를 가지고 있었다면 그것이 어떠한 상황에서 사용할 수 있도록 한 것인지 확인합니다.

임차인이 “필요하면 들어와도 된다”고 명확하게 허락한 것인지, 단순히 비상용으로 보관한 것인지에 따라 출입권한의 범위가 달라질 수 있습니다.

세 번째는 출입 목적입니다. 누수·화재·가스누출처럼 즉시 확인하지 않으면 손해가 커질 수 있는 상황이었는지, 단순히 집 상태를 확인하거나 임차인의 생활상태를 살펴보기 위한 것이었는지 등을 구분합니다.

시설의 긴급한 위험을 확인하기 위한 출입이었다는 주장이 있다면 실제로 어떤 위험이 발생했는지, 임차인에게 연락을 시도했는지, 관리사무소나 경찰·소방 등 다른 방법을 이용할 수 있었는지도 함께 확인해야 합니다.

네 번째는 사전 연락 여부입니다. 임대인이 문자나 전화로 방문예정 사실을 알렸는지, 임차인이 이를 확인하거나 거절했는지, 연락이 되지 않은 상태에서 들어간 것인지 등을 시간 순서대로 정리합니다.

예를 들어 임차인이 명확하게 “집에 들어오지 말라”고 통지한 이후 예비열쇠를 이용해 들어갔다면 그 의사표시는 중요한 자료가 될 수 있습니다. 반대로 수리를 요청하면서 일정 범위의 출입을 허락한 대화가 존재한다면 실제 출입이 그 범위를 벗어났는지를 확인해야 합니다.

다섯 번째는 출입 방법입니다. 정상적인 열쇠로 문을 열었다는 사실만으로 형사법상 침입 여부가 해결되는 것은 아닙니다. 열쇠를 어떤 권한으로 사용했는지와 당시 점유자의 의사에 반하는 출입이었는지가 함께 문제될 수 있습니다.

도어락 비밀번호를 입력해 들어간 경우에도 마찬가지입니다. 임대인이 원래 알고 있었던 비밀번호인지, 임차인이 변경한 비밀번호를 별도로 알아낸 것인지, 관리목적으로 공유된 것인지 등을 확인합니다.

여섯 번째는 내부에서 어떤 행동을 했는지입니다. 단순히 현관에 잠시 들어갔다 나온 것인지, 방 안을 돌아보거나 물건을 촬영·이동했는지, 임차인의 물건을 반출했는지도 사건 전체를 이해하는 데 중요한 자료가 될 수 있습니다.

경우에 따라 임대인이 연체된 임대료를 이유로 임차인의 물건을 빼내거나 출입문 잠금장치를 변경하는 사례도 있습니다. 임대료 연체나 계약 해지와 같은 민사상 분쟁이 있다고 해서 임대인이 임차인의 점유를 임의로 배제할 수 있는지는 별도로 검토해야 합니다.

일곱 번째는 CCTV와 출입기록입니다. 공동현관 CCTV, 엘리베이터 영상, 도어락 출입기록 등이 있다면 임대인이 언제 들어가 얼마나 머물렀는지를 확인할 수 있습니다.

아파트나 오피스텔에서는 관리사무소 출입기록이나 주차장 기록이 남아 있을 수 있고, 상가라면 복도 CCTV나 경비원 진술 등을 통해 출입 당시 상황을 확인할 수 있습니다.

여덟 번째는 당사자의 기존 관계입니다. 과거 임대인이 정기적으로 수도·보일러·시설점검을 위해 들어왔고 임차인도 이를 받아들여 왔다면 그 관행의 구체적인 범위를 살펴봅니다.

다만 이전에 출입을 허용했다는 사실과 문제된 날에도 동의가 있었다는 사실은 별개일 수 있습니다. 특히 임대차 분쟁이 발생한 이후 임차인이 출입을 금지하거나 비밀번호를 변경했다면 그 이후의 상황을 따로 확인해야 합니다.

경찰 조사에서는 “내 건물이니까 들어갔다”는 설명만 반복하는 것은 사건의 핵심을 충분히 설명하지 못할 수 있습니다. 왜 해당 공간에 들어갔는지, 당시 임차인의 점유상태는 어떠했는지, 출입에 관한 사전 연락과 동의가 있었는지를 객관적인 자료와 함께 정리해야 합니다.

반대로 고소인 측에서도 건물 소유자가 출입했다는 사실만으로 모든 출입이 곧바로 주거침입이 된다고 단정하기보다 실제 점유관계와 동의 여부, 출입 목적과 방법을 구체적으로 살펴볼 필요가 있습니다.

임대인 무단출입 문제로 경찰·검찰 조사 또는 형사재판을 앞두고 있다면 소유권이 누구에게 있는지만을 기준으로 대응하기보다 임차인의 실제 점유와 주거·영업 상태, 출입 동의와 당시 의사표시, 출입 방법과 목적을 시간 순서대로 정리해야 합니다. 저는 이러한 자료를 바탕으로 소유권과 주거권을 구분하고 실제 출입행위가 당시 점유자의 주거 또는 관리의 평온과 어떠한 관계에 있는지를 검토하고 있습니다.

자주 묻는 질문

참고자료