가짜 임대인 계약 사건에서 먼저 점검해야 할 등기·위임장·신분 확인

계약서상 임대인과 실제 소유자가 일치하는지부터 확인해야 합니다

임대차 사기 사건에서는 계약 당시 상대방이 자신을 임대인이라고 소개했지만 나중에 등기부를 확인해 보니 실제 소유자가 전혀 다른 사람인 경우가 있습니다.

또는 실제 소유자의 가족이나 지인, 중개 관련자가 소유자를 대신해 계약한다고 설명했지만 적법한 대리권이 없었던 사실이 뒤늦게 드러나기도 합니다.

이때 제가 먼저 확인하는 것은 계약서에 누구 이름이 적혀 있었는지가 아니라 계약 당시 등기부상 소유자가 실제로 누구였는지입니다.

등기부등본을 통해 소유자와 근저당권·가압류 등 권리관계를 확인하고, 계약 상대방이 등기부상 소유자와 다른 경우에는 어떤 근거로 계약 권한이 있다고 주장했는지를 살펴봐야 합니다.

특히 실제 소유자와 계약 상대방의 이름이 다르다면 단순히 “가족이다”, “관리인이다”, “소유자에게 위임받았다”는 설명만으로 끝내기보다 이를 뒷받침하는 위임관계를 확인할 필요가 있습니다.

위임장과 신분증이 있다는 사실만으로 대리권이 확정되는 것은 아닙니다

가짜 임대인 계약 사건에서는 위임장이나 신분증 사본이 제시되는 경우가 있습니다.

그러나 서류가 존재한다는 사실과 그 서류가 실제 소유자의 의사에 따라 작성된 것인지는 구분해서 확인해야 합니다.

위임장이 있다면 위임인의 이름과 주소, 위임받은 사람, 위임의 범위와 작성일자 등을 확인할 필요가 있습니다. 단순한 관리행위만 위임받은 것인지, 임대차계약 체결과 보증금 수령까지 위임받은 것인지도 중요합니다.

인감증명서나 본인서명사실확인서 등이 함께 제출된 경우에는 발급일자와 용도, 위임장과의 관계를 살펴볼 필요가 있습니다.

신분증도 마찬가지입니다. 계약 상대방이 제시한 신분증이 실제 본인의 것인지, 사진과 실물이 일치하는지, 다른 사람의 신분증 사본을 이용한 것은 아닌지를 확인해야 합니다.

결국 등기부상 소유자, 계약 상대방, 위임장상 대리인, 보증금 수령계좌의 명의가 어떻게 연결되는지를 서로 대조하는 것이 중요합니다.

오창훈 변호사의 대응방식

안녕하세요, 형사전문변호사 오창훈입니다.

제가 가짜 임대인 계약 사건을 검토할 때에는 계약서와 등기부, 위임장, 신분자료, 계좌내역을 하나의 묶음으로 놓고 서로 일치하는지를 확인합니다.

먼저 계약 체결일을 기준으로 등기부등본을 확인합니다. 현재 소유자만 보는 것이 아니라 실제 계약 당시 누구 명의로 소유권이 등기되어 있었는지와 근저당권 등 중요한 권리관계를 살펴봅니다.

다음으로 계약 상대방의 신원을 확인합니다. 계약서에 기재된 이름과 신분증, 전화번호, 명함, 문자·메신저 계정 등이 동일 인물을 가리키는지를 비교할 필요가 있습니다.

위임장이 있는 사건이라면 위임 범위를 구체적으로 확인합니다. 임대차계약을 체결할 권한이 있었는지와 보증금을 자신의 계좌로 받을 권한까지 있었는지는 서로 다른 문제일 수 있기 때문입니다.

위임장에 임대차계약 권한만 적혀 있는데 실제 보증금은 대리인 개인 계좌로 지급된 경우라면 그 수령 권한의 근거가 무엇인지 추가로 확인할 필요가 있습니다.

실제 소유자의 의사도 중요한 자료가 됩니다. 소유자가 계약 사실 자체를 알고 있었는지, 대리인에게 계약을 맡긴 사실이 있는지, 보증금 액수와 지급계좌를 알고 승인했는지 등을 문자나 통화자료 등을 통해 확인할 수 있습니다.

보증금의 흐름도 살펴봅니다. 임차인이 보낸 돈이 누구 계좌로 입금되었고 이후 어디로 이동했는지, 실제 소유자에게 전달되었는지와 개인적인 용도로 사용되었는지를 계좌거래내역을 통해 확인할 필요가 있습니다.

중개업자가 관여한 사건이라면 중개 과정도 함께 확인합니다. 중개업자가 등기부와 신분증을 어떻게 확인했는지, 대리계약이라면 위임관계를 어떤 자료로 확인했는지, 임차인에게 어떠한 설명을 했는지가 수사에서 문제될 수 있습니다.

사기죄에서는 상대방을 속여 착오에 빠뜨리고 그 결과 재산적 처분행위가 이루어졌는지가 중요한 쟁점이 됩니다. 따라서 가짜 임대인 사건에서도 실제 소유자가 아니면서 소유자인 것처럼 행세했는지, 적법한 대리권이 없는데도 있는 것처럼 위임장 등을 제시했는지와 이러한 설명 때문에 임차인이 계약금·보증금을 지급했는지를 연결해서 살펴야 합니다.

반대로 대리권 범위를 둘러싼 민사적인 분쟁인지, 처음부터 임차인을 속여 보증금을 받을 의도가 있었던 형사사건인지도 구분해야 합니다. 실제 소유자와 대리인 사이의 관계, 과거에도 임대관리 업무를 맡겨왔는지와 계약 이후의 대응 등을 함께 검토할 필요가 있습니다.

경찰조사를 앞두고 있다면 “위임장이 있었으니 문제없다”거나 “등기부를 못 봤으니 속은 것이다”라는 설명만 하기보다 각 서류가 언제 누구에게서 작성·제시됐고 실제 소유자의 의사와 연결되는지를 시간순으로 정리하는 것이 중요합니다.

대한변호사협회 공식 인증 형사전문변호사인 저는 가짜 임대인 계약 사건에서 등기상 소유관계와 대리권, 신분자료, 보증금 지급 및 실제 자금 흐름을 함께 검토하여 계약 당시 어떠한 기망이 있었는지와 각 관계자의 역할을 살펴보고 있습니다.

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참고자료