기획부동산 사기, 수사와 재판에서 준비해야 할 토지 이용제한과 설명 내용

개발이 되지 않았다는 결과보다 계약 당시 상황을 먼저 확인해야 합니다

기획부동산 사건에서는 임야나 농지, 개발제한이 있는 토지 등을 매입한 뒤 여러 사람에게 지분 형태로 나누어 판매하면서 분쟁이 발생하는 경우가 있습니다.

매수인은 “곧 개발된다”, “도로가 들어온다”, “주택을 지을 수 있다”, “주변 개발사업 때문에 가격이 크게 오른다”는 설명을 듣고 토지를 매수했지만 이후 개발이 어렵다는 사실을 알게 되었다며 사기 혐의로 고소하기도 합니다.

이때 제가 먼저 확인하는 것은 현재 토지가 개발됐는지가 아니라 매매계약 당시 객관적으로 확인할 수 있었던 토지의 상태와 판매자가 실제로 설명한 내용입니다.

부동산의 장래 가격이나 개발 여부에는 여러 변수가 존재합니다. 따라서 예상과 달리 가격이 오르지 않았다거나 개발계획이 변경됐다는 결과만으로 처음부터 상대방을 속였다고 단정할 수는 없습니다.

반면 계약 당시 이미 중요한 이용제한이 존재하고 있었는데도 이를 알리지 않은 채 곧바로 개발할 수 있는 토지처럼 설명하거나, 아직 확정되지 않은 개발계획을 확정된 사업처럼 전달했다면 사기죄의 기망행위가 문제될 수 있습니다.

토지 이용제한과 실제 설명 내용을 서로 비교해야 합니다

기획부동산 사기 사건에서는 먼저 매매계약 당시 해당 토지의 객관적인 상태를 확인해야 합니다.

토지이용계획확인서와 지적도, 등기부등본 등을 통해 용도지역·용도지구와 각종 행위제한을 확인하고, 임야라면 산지와 관련된 제한 등 실제 개발이나 건축에 영향을 줄 수 있는 사항이 무엇이었는지를 살펴볼 필요가 있습니다.

다음으로 판매 과정에서 매수인에게 전달된 내용을 확인합니다. 홈페이지 광고나 홍보자료뿐 아니라 텔레마케팅 내용, 현장답사 과정의 설명, 문자메시지와 녹취, 계약 당시 제공된 자료까지 함께 살펴야 합니다.

법원에서도 기획부동산 업체가 토지이용계획확인원을 보여주지 않은 채 실제로는 임업용 보전산지인 토지를 아파트·타운하우스·전원주택 등의 건축이 가능한 토지이고 언제든 개발할 수 있다는 취지로 설명한 사안에서 사기죄를 인정한 사례가 있습니다.

또한 대법원은 기획부동산 업체가 용역보고서 등에 불과한 자료를 근거로 아직 확정되지 않은 개발계획을 마치 확정된 것처럼 설명하여 매수인의 판단을 흐리게 한 사안에서, 일반적인 상거래에서 허용될 수 있는 과장의 범위를 넘어 거래상 중요한 사항을 허위로 고지한 경우 사기죄의 기망행위가 될 수 있다고 판단한 바 있습니다.

결국 개발호재를 설명했다는 사실 자체보다 그 설명이 당시 객관적인 자료에 어느 정도 근거하고 있었는지, 가능성을 설명한 것인지 확정된 사실처럼 설명한 것인지를 구분하는 것이 중요합니다.

오창훈 변호사의 대응방식

안녕하세요, 형사전문변호사 오창훈입니다.

제가 기획부동산 사기 사건을 검토할 때에는 문제 된 토지의 계약 당시 객관적인 상태와 실제 영업에 사용된 설명자료를 나란히 놓고 비교합니다.

먼저 계약 체결 당시의 토지이용계획확인서와 등기부등본, 지적도 등 기본자료를 확보합니다. 현재 자료만 보는 것이 아니라 가능하다면 매수인이 계약했던 당시 어떠한 규제와 이용제한이 존재했는지를 확인하는 것이 중요합니다.

다음으로 개발호재의 근거를 살펴봅니다. 국가나 지방자치단체가 공식적으로 확정한 사업이었는지, 단순한 검토·구상 단계의 계획이었는지, 업체가 자체적으로 작성하거나 가공한 자료였는지를 구분할 필요가 있습니다.

영업사원이 어떤 표현을 사용했는지도 구체적으로 확인합니다. “개발될 가능성이 있다”는 설명과 “개발이 확정됐다”는 설명은 의미가 다를 수 있고, “주변에 개발계획이 있다”는 것과 “해당 토지가 그 사업에 포함된다”는 것도 구분해야 합니다.

토지의 이용제한을 매수인에게 어떻게 알렸는지도 살펴봅니다. 계약서나 확인서에 관련 내용이 기재되어 있었는지, 매수인이 토지이용계획확인서를 실제로 확인했는지, 영업사원이 제한사항을 설명하면서 동시에 어떤 개발가능성을 이야기했는지 등을 함께 봅니다.

여러 영업사원이 관여한 사건이라면 각자의 역할도 구분해야 합니다. 대표자나 관리자에게서 동일한 영업교육을 받은 것인지, 회사에서 배포한 스크립트나 설명자료가 있었는지, 개별 영업사원이 임의로 과장한 것인지에 따라 각 관계자의 인식과 책임을 검토해야 하기 때문입니다.

매수인의 투자 결정 과정도 확인할 필요가 있습니다. 단순히 토지가 마음에 들어 계약한 것인지, 특정 개발사업이나 건축 가능성에 관한 설명을 믿고 계약한 것인지, 계약 전에 어떠한 자료를 확인했는지를 구체적으로 정리해야 합니다.

특히 피해자가 여러 명인 사건에서는 모든 매수인이 동일한 설명을 들었다고 단정하지 않고 각각의 계약일과 담당 영업사원, 제공받은 자료와 상담내용을 구분해서 확인하는 것이 중요합니다.

경찰조사를 앞두고 있다면 “부동산 투자는 원래 위험하다”거나 반대로 “개발이 안 되는 땅이므로 사기다”라는 식으로 단순화하기보다 계약 당시 객관적인 토지 상태와 실제 설명 내용을 자료를 기준으로 비교해야 합니다.

대한변호사협회 공식 인증 형사전문변호사인 저는 기획부동산 사기 사건에서 토지이용계획과 개발제한 자료, 개발사업의 진행 단계, 홍보·상담자료와 매수인의 계약 경위를 함께 검토하여 어떠한 설명이 실제 매수 결정에 영향을 주었는지 살펴보고 수사와 재판 단계의 대응 방향을 검토하고 있습니다.

자주 묻는 질문

참고자료