부동산 이중매매 사기 관련 사건에서 구분해야 할 계약 순서와 처분 의사

이중매매에서는 계약 체결 순서와 대금 지급 단계를 함께 봐야 합니다

부동산을 매수하기로 하고 계약금과 중도금까지 지급했는데, 이후 매도인이 같은 부동산을 다른 사람에게 다시 매도하고 소유권이전등기까지 마쳐준 사실을 알게 되는 경우가 있습니다.

반대로 매도인 입장에서는 첫 번째 계약을 정리할 수 있다고 생각하여 다른 매수인과 다시 계약했지만, 이후 사기나 배임 혐의로 고소를 당하는 경우도 있습니다.

이런 사건에서는 단순히 누가 먼저 계약서를 작성했는지만 확인해서는 부족합니다. 제1매매계약이 언제 체결되었는지, 계약금과 중도금이 실제로 언제 지급되었는지, 제2매매계약은 어느 시점에 체결되었는지, 최종적으로 누구에게 소유권이전등기가 이루어졌는지를 시간순으로 정리할 필요가 있습니다.

특히 부동산 이중매매의 형사책임을 검토할 때는 계약금만 지급된 단계인지, 중도금까지 지급되어 계약 이행이 본격화된 단계인지가 중요한 쟁점이 될 수 있습니다. 따라서 계약서뿐 아니라 계좌이체 내역, 영수증 등 실제 지급 자료도 함께 확인해야 합니다.

사기죄에서는 대금을 받을 당시의 기망과 처분 의사가 중요합니다

형법상 사기죄는 사람을 기망하여 재물을 교부받거나 재산상의 이익을 취득하는 경우 문제될 수 있습니다.

그러나 부동산 매매계약이 결과적으로 이행되지 않았다는 사정만으로 계약 당시부터 상대방을 속일 의도가 있었다고 단정하기는 어렵습니다.

수사에서는 매도인이 계약금이나 중도금을 받을 당시 실제로 해당 매수인에게 소유권을 이전할 의사와 능력이 있었는지가 문제될 수 있습니다. 이미 다른 사람에게 부동산을 처분하기로 결정했거나 소유권을 이전하기 어려운 사정을 알면서도 이를 숨긴 채 새로운 매수인에게 대금을 지급하게 했다면 당시 설명 내용과 편취의 고의가 주요 쟁점이 될 수 있습니다.

반대로 계약 당시에는 정상적으로 계약을 이행하려 했으나 이후 자금 사정이나 계약 당사자 사이의 분쟁 등으로 계약이 이행되지 못한 경우라면 처음부터 돈을 편취하기 위해 계약을 체결한 사안과는 구분하여 살펴볼 필요가 있습니다.

부동산 이중매매에서는 배임죄도 함께 검토될 수 있습니다. 대법원은 부동산 매매에서 중도금 지급 등으로 계약이 본격적인 이행 단계에 들어간 뒤 매도인이 제3자에게 목적 부동산을 처분한 경우 배임죄가 문제될 수 있다는 법리를 유지해 왔습니다.

따라서 같은 이중매매 사건이라도 제1매수인과의 계약이 어느 단계까지 진행되었는지, 제2매수인에게 어떤 사실을 설명했는지, 각 매수인으로부터 언제 대금을 받았는지를 구분하여 사기와 배임의 쟁점을 각각 검토해야 합니다.

오창훈 변호사의 대응방식, 계약부터 등기까지 시간순으로 확인합니다

안녕하세요, 형사전문변호사 오창훈입니다.

제가 부동산 이중매매 관련 형사사건을 검토할 때 가장 먼저 확인하는 부분은 당사자의 주장만이 아니라 계약 체결과 대금 지급, 부동산 처분 및 등기 관계를 시간순으로 연결할 수 있는 객관적인 자료입니다.

제1매매계약서와 제2매매계약서, 계약금·중도금·잔금의 계좌이체 내역, 부동산 등기사항증명서, 근저당권 설정 내역, 부동산 중개 과정의 자료, 문자메시지와 카카오톡, 통화 녹취 등을 서로 비교해 볼 필요가 있습니다.

특히 피의자 입장에서는 단순히 “처음부터 사기칠 생각은 없었다”고 설명하기보다 계약 당시 실제 이행 의사가 있었다는 주장을 뒷받침할 수 있는 행동과 자료가 무엇인지 확인하는 것이 중요합니다.

예를 들어 잔금일을 조율한 기록, 등기에 필요한 서류를 준비한 내용, 기존 담보권을 정리하려 한 자료, 상대방과 계약 이행 방법을 협의한 메시지 등은 당시 처분 의사를 판단하는 자료가 될 수 있습니다.

반대로 피해를 주장하는 입장이라면 상대방이 이미 다른 매수인과 계약했거나 다른 사람에게 소유권을 넘기기로 결정한 사실을 숨긴 채 어떤 설명으로 대금을 지급받았는지를 구체적으로 정리해야 합니다.

경찰조사를 앞두고 있다면 이러한 자료를 토대로 어느 시점에 어떤 계약상 의무가 존재했는지, 제2계약 당시 부동산을 실제로 처분할 의사가 어떠했는지를 먼저 정리할 필요가 있습니다.

대한변호사협회 공식 인증 형사전문변호사인 저는 계약 구조와 증거관계를 확인한 뒤 경찰 조사와 검찰 단계, 변호인의견서 제출 및 형사재판 등 사건의 진행 단계에 맞는 대응 방향을 검토하고 있습니다.

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