상가 분양사기 관련 사건에서 구분해야 할 수익보장 약정과 실제 임대계획

핵심 요약

상가를 분양받은 뒤 약속했던 임대수익이 발생하지 않았다는 결과만으로 곧바로 분양사기가 성립하는 것은 아닙니다. 계약 당시 일정한 수익을 보장한다는 구체적인 약정이 있었는지, 실제 임차인 유치나 임대운영 계획이 존재했는지, 분양회사가 그 계획의 실현 가능성을 어떻게 설명했는지를 구분하여 확인해야 합니다.

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수익보장이라는 표현이 실제로 어떤 약정이었는지부터 확인해야 합니다

상가나 지식산업센터, 생활형 숙박시설 등의 분양 과정에서는 일정 기간 임대수익을 보장한다거나 이미 임차인이 확보되어 있다는 설명이 이루어지는 경우가 있습니다.

그런데 준공이나 입점 이후 실제 임차인이 들어오지 않거나 예상했던 임대료를 받지 못하면서 “수익을 보장한다고 해서 분양받았는데 설명과 전혀 다르다”는 이유로 형사고소가 이루어지기도 합니다.

이때 가장 먼저 확인할 것은 분양 당시 말한 ‘수익보장’이 구체적으로 무엇을 의미했는지입니다.

일정 기간 매월 특정 금액을 지급한다는 확정적인 약정이었는지, 예상 임대수익률을 설명한 것인지, 임차인 유치를 지원한다는 의미였는지에 따라 판단의 출발점이 달라질 수 있습니다.

따라서 분양계약서뿐 아니라 수익보장확약서, 임대보장약정서, 광고물, 상담자료와 계약 당시 녹취·문자메시지 등을 함께 확인해야 합니다.

수익보장 약정 확인 순서
분양광고 확인 → 상담 당시 설명 확인 → 분양계약서·특약 확인 → 별도 수익보장 약정 확인 → 보장기간과 금액 확인 → 지급주체 확인 → 수익 지급 조건과 예외사항 확인의 순서로 정리할 필요가 있습니다.

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사기죄에서는 계약 당시의 기망행위와 편취 의사가 문제됩니다

형법 제347조의 사기죄는 사람을 기망하여 재물의 교부를 받거나 재산상 이익을 취득한 경우 문제될 수 있습니다.

따라서 상가 분양사기 사건에서도 계약 이후 수익보장 약정이 이행되지 않았다는 결과만 보는 것이 아니라 분양계약을 체결하고 분양대금을 받을 당시 어떠한 설명이 이루어졌는지를 확인해야 합니다.

예를 들어 실제로 확정된 임차인이 없는데도 특정 업체가 이미 입점하기로 계약을 마쳤다고 설명하거나, 객관적인 근거가 없는 상황에서 일정한 임대수익이 확정적으로 발생하는 것처럼 설명했다면 그 설명의 진위와 계약 체결에 미친 영향이 쟁점이 될 수 있습니다.

반면 계약 당시 실제 임차인 모집과 임대운영 계획이 존재했고 이를 실행하기 위한 구체적인 업무가 진행되었지만 이후 시장상황이나 임차인의 계약 해지 등 사후적인 사정으로 계획이 무산된 경우라면 처음부터 허위 설명으로 분양대금을 편취하려 했던 경우와는 구분할 필요가 있습니다.

결국 형사사건에서는 계약이 결과적으로 실패했다는 사실과 계약 당시부터 실현 가능성이 없는 내용을 사실인 것처럼 설명했다는 사실을 구별하는 것이 중요합니다.

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오창훈 변호사의 대응방식, 실제 임대계획이 존재했는지를 계약 당시 자료로 확인합니다

안녕하세요, 형사전문변호사 오창훈입니다.

제가 상가 분양사기 사건을 검토할 때는 실제 임대수익이 발생하지 않았다는 결과에서 출발하지 않습니다. 분양계약이 체결된 당시로 돌아가 어떤 임대계획이 있었고 그 계획을 분양받는 사람에게 어떻게 설명했는지를 먼저 확인합니다.

특히 “임차인이 확보되어 있었다”는 설명이 문제된다면 실제 임대차계약서나 입점의향서가 존재했는지, 임차 예정 업체와 어떤 협의가 진행되고 있었는지, 임대조건과 입점시기가 어느 정도 구체적으로 정해져 있었는지를 살펴볼 필요가 있습니다.

단순히 내부 사업계획서에 특정 업종을 유치한다는 내용이 있었다는 것과 실제 특정 임차인과 계약 또는 구체적인 협의를 진행하고 있었다는 것은 구분해야 합니다.

또한 분양대행사가 수익보장을 설명했다면 그 설명이 시행사나 분양사업자의 공식적인 조건이었는지도 확인해야 합니다. 분양대행 직원 개인의 설명인지, 회사가 승인한 광고자료나 특약에 포함된 내용인지에 따라 관련자의 책임 범위가 달라질 수 있기 때문입니다.

수사와 재판에서 확인할 주요 자료
① 분양계약서와 특약사항
② 수익보장확약서·임대보장약정서
③ 분양광고·홍보물·문자메시지
④ 분양상담 녹취와 메신저 대화
⑤ 실제 임대차계약서·입점의향서
⑥ 임차 예정 업체와 주고받은 이메일·공문
⑦ 임대대행·운영위탁 관련 계약자료
⑧ 임차인 모집 및 상가 활성화 계획
⑨ 수익보장금 지급내역과 지급재원 관련 자료
⑩ 시행사·분양대행사·임대운영사 사이의 계약관계

수익보장금의 지급재원도 살펴볼 필요가 있습니다. 일정 기간 수익을 보장하기로 했다면 실제 어떤 자금으로 이를 지급할 계획이었는지, 초기에는 약정에 따라 정상적으로 지급한 사실이 있는지, 이후 지급이 중단된 이유가 무엇인지가 계약 당시 이행 의사를 판단하는 자료가 될 수 있습니다.

피의자 입장에서는 “임대를 해주려고 했다”는 설명만 하기보다 계약 당시 실제 임차인을 모집했던 자료, 임대운영업체와 체결한 계약, 임차 예정자와 협상했던 자료 등을 통해 당시 사업계획이 실재했다는 점을 구체적으로 정리하는 것이 중요합니다.

반대로 피해를 주장하는 입장에서는 단순히 공실이 발생했다는 사실만 제시하기보다 어떤 확정적인 설명을 듣고 계약을 결정했는지, 그 설명과 실제 계약 당시의 임대상황이 어떻게 달랐는지를 특정해야 합니다.

여러 분양계약자가 동일한 설명을 들었다고 주장하는 사건이라면 각 계약자의 상담자료와 계약시기를 비교하는 것도 필요합니다. 동일한 광고문구가 반복적으로 사용되었는지, 임대계획이 변경된 이후에도 이전 계획을 그대로 설명했는지 등을 확인할 수 있기 때문입니다.

대한변호사협회 공식 인증 형사전문변호사인 저는 분양계약 당시 제시된 수익보장 조건과 실제 임대계획, 임차인 확보자료, 분양대금과 보장금의 자금 흐름을 시간순으로 비교하여 민사상 계약불이행과 형사상 사기 혐의에서 구분해야 할 부분을 검토하고 있습니다.

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자주 묻는 질문

Q. 확정수익을 보장받았는데 지급되지 않으면 무조건 분양사기인가요?

수익보장 약정이 이행되지 않았다는 사실만으로 사기죄가 당연히 성립한다고 단정할 수는 없습니다. 계약 당시 실제로 약정을 이행할 의사와 계획이 있었는지, 수익보장과 임대현황에 관하여 허위 내용을 설명했는지, 그 설명으로 분양계약과 대금 지급이 이루어졌는지를 함께 확인해야 합니다.

Q. 임차인이 들어오기로 했다고 설명했는데 실제 입점하지 않았다면 사기가 되나요?

실제 입점이 이루어지지 않았다는 결과만으로 판단하기는 어렵습니다. 분양계약 당시 실제 임대차계약이나 입점 협의가 존재했는지, 임차인의 계약 해지 등 이후 사정으로 입점이 무산된 것인지, 아니면 처음부터 임차인이 확보되지 않았는데 확정된 것처럼 설명했는지를 구분하여 살펴봐야 합니다.

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참고자료

오창훈 변호사
대한변호사협회 공식 인증 형사전문변호사
서울대학교 및 서울대학교 대학원 졸업
제42회 사법시험 합격
現 법무법인(유한) 시그니처 변호사

법무법인(유한) 시그니처
서울시 서초구 서초대로 51길 11 더스타일빌딩 8층
상담 문의: 02-554-8587
야간·주말 긴급상담: 010-4312-8987

현재 상가 분양 과정에서 제시된 수익보장이나 임차인 확보 설명을 둘러싸고 사기 혐의로 경찰·검찰 조사를 받고 있거나 피해를 주장하며 형사절차를 준비하고 있다면 실제 수익이 발생하지 않았다는 결과만 보기보다 계약 당시 어떤 약정과 설명이 있었는지를 먼저 정리할 필요가 있습니다. 저는 분양계약서와 수익보장 약정, 실제 임대차·입점 협의자료 및 자금 흐름을 시간순으로 비교하여 계약 당시의 기망행위와 편취 의사가 문제되는 범위를 검토하고 있습니다.

광고책임변호사: 오창훈 변호사