부동산 펀드 사기, 절차와 대응에서 확인해야 할 사업부지·인허가·자금사용

01 사업 실패와 투자 당시의 기망행위는 구별해야 합니다

부동산 개발사업은 토지 확보부터 인허가, 금융조달, 시공사 선정과 실제 공사까지 여러 단계가 필요합니다. 투자자를 모집할 당시에는 사업을 정상적으로 추진하려 했지만 이후 금융조달이 막히거나 인허가가 지연되고 토지 매입이 무산되면서 사업 자체가 실패하는 경우도 있습니다.

따라서 투자금이 반환되지 않았거나 개발사업이 중단되었다는 사실만으로 사기죄가 바로 성립하는 것은 아닙니다. 수사기관과 법원은 투자금을 받을 당시 사업자가 투자자에게 무엇을 설명했는지, 당시 실제 사업상태와 그 설명이 일치했는지, 사업을 추진할 구체적인 의사와 기반이 존재했는지를 확인하게 됩니다.

특히 “사업부지를 모두 확보했다”, “인허가는 이미 완료됐다”, “금융기관의 PF가 확정됐다”, “시공사 선정까지 끝났다”거나 “투자금은 전액 토지매입에 사용된다”는 설명이 있었다면 그 내용이 투자 결정에 중요한 판단자료였는지를 살펴봐야 합니다.

02 사업부지·인허가·자금사용은 각각 별도로 확인해야 합니다

형법 제347조의 사기죄는 사람을 기망하여 재물을 교부받거나 재산상 이익을 취득하는 경우 문제됩니다. 현재 사기죄의 법정형은 20년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금으로 정해져 있으며, 구체적인 적용법은 범행시기와 사건내용에 따라 확인해야 합니다.

첫 번째로 살펴볼 부분은 사업부지입니다. 사업자가 토지를 실제로 소유하고 있었는지, 토지소유자와 매매계약만 체결한 상태였는지, 계약금만 지급했는지, 토지사용승낙을 받았는지 등을 구별해야 합니다. 전체 사업부지 중 실제 확보한 비율도 중요한 자료가 될 수 있습니다.

두 번째는 인허가 진행상황입니다. 행정기관에 사업 가능성을 문의하거나 사전검토를 받은 것과 정식으로 인허가를 신청한 것, 조건부 승인을 받은 것과 최종 인허가를 받은 것은 서로 다른 단계입니다. 투자자에게 설명한 진행단계와 실제 행정기관의 기록이 일치하는지를 확인해야 합니다.

세 번째는 자금사용입니다. 투자금을 토지대금이나 인허가비, 설계비와 공사비 등에 사용한다고 설명했는데 실제로는 기존 채무를 막거나 다른 사업의 투자자에게 돈을 지급하고 대표자 개인용도로 사용했다면 투자 당시의 설명과 실제 자금흐름 사이의 차이가 중요한 수사대상이 될 수 있습니다.

다만 일부 자금이 당초 설명과 다른 항목에 사용되었다는 이유만으로 곧바로 편취의 고의가 인정되는 것은 아닙니다. 자금의 사용범위에 관한 약정이 무엇이었는지, 사업 운영상 허용되는 비용인지, 투자자를 모집할 당시부터 자금을 다른 용도로 사용할 계획이 있었는지 등을 종합적으로 검토해야 합니다.

03 오창훈 변호사의 대응방식

안녕하세요, 형사전문변호사 오창훈입니다.

제가 부동산 펀드나 개발사업 투자 사기 사건을 검토할 때 가장 먼저 확인하는 것은 사업이 실패한 시점이 아니라 투자금을 모집하던 당시의 사업상태입니다. 투자자가 돈을 지급하기 직전에 토지 확보와 인허가, 금융조달이 실제 어느 단계였는지를 자료를 통해 다시 구성합니다.

사업부지의 경우 등기부만 보는 것으로 충분하지 않을 수 있습니다. 토지매매계약의 체결일과 계약 당사자, 계약금·중도금 지급 여부, 잔금 마련계획, 계약 해제 가능성, 토지사용승낙 여부를 확인하고 투자설명서에서 말한 사업부지 확보율과 실제 상태를 비교합니다.

인허가 역시 “진행 중이었다”는 표현만으로는 구체적인 상황을 알기 어렵습니다. 어떤 종류의 인허가가 필요한 사업인지, 정식 신청서를 제출했는지, 행정기관으로부터 보완요구나 반려통지를 받았는지, 사업자가 그 사실을 투자자 모집 당시 알고 있었는지를 확인해야 합니다.

자금사용 부분에서는 투자금이 입금된 계좌의 흐름을 시간순으로 정리합니다. 투자금이 들어온 직후 토지계약금이나 설계·용역비로 지급됐는지, 기존 채무변제나 다른 투자자에 대한 상환에 사용됐는지, 관계회사 또는 대표자의 계좌로 이동했는지를 구분할 필요가 있습니다.

대법원 2011. 10. 13. 선고 2011도8829 판결도 사업의 성패와 밀접하게 관련된 사기 사건에서는 단순히 사업자의 재력이나 신용상태만으로 판단할 것이 아니라, 피해자가 해당 사업을 어떻게 인식하고 있었는지, 투자하게 된 구체적인 경위, 사업의 성공가능성 등 여러 사정을 종합하여 기망 여부를 판단해야 한다고 설명했습니다.

피의자 입장에서는 실제로 사업을 추진했다는 자료를 확보하는 것이 중요합니다. 토지계약 및 대금지급, 설계·용역계약, 행정기관과의 협의, 금융기관 및 시공사와 주고받은 자료처럼 투자금을 모집할 당시 실제 사업을 추진하고 있었음을 보여주는 객관적인 기록을 정리해야 합니다.

반대로 피해를 주장하는 입장에서는 투자 당시 어떤 설명을 믿고 돈을 지급했는지를 명확하게 정리해야 합니다. 투자설명서의 문구, 사업자가 직접 한 설명, 문자나 메신저, 녹취와 실제 토지·인허가 상황을 비교하여 투자 결정에 영향을 준 허위 또는 누락된 정보가 무엇이었는지를 구체화할 필요가 있습니다.

04 자주 묻는 질문

05 수사와 재판에서 확인할 참고자료