분양권 사기, 절차와 대응에서 확인해야 할 권리 존재와 명의 확인

분양권 사기에서는 실제 권리가 존재했는지부터 확인해야 합니다

아파트나 오피스텔 등의 분양권을 매수하면서 계약금과 프리미엄 등을 지급했는데 이후 명의변경이 이루어지지 않거나, 계약 상대방이 실제 분양계약자가 아니었다는 사실이 확인되면서 형사고소로 이어지는 경우가 있습니다.

이런 사건에서는 가장 먼저 거래 대상으로 삼은 분양권이 실제로 존재했는지를 확인해야 합니다.

분양계약서에 기재된 사업장과 동·호수, 계약자 이름, 계약일, 분양대금 납부내역 등을 확인하고 시행사나 분양사업자 측 자료와 일치하는지를 살펴볼 필요가 있습니다.

실제 분양계약이 존재하더라도 이미 다른 사람에게 권리를 넘겼거나 계약이 해제·취소되는 등 처분할 수 없는 상태였다면 계약 당시 상대방에게 이러한 사정을 어떻게 설명했는지가 중요해질 수 있습니다.

계약 상대방과 실제 분양권 명의자가 같은지도 구분해야 합니다

분양권 거래에서는 계약을 진행한 사람과 최초 분양계약서에 기재된 명의자가 다른 경우가 있습니다. 가족이나 지인을 대신해 거래했다고 주장하거나 위임을 받아 계약을 진행했다고 설명하는 경우도 있습니다.

따라서 계약 상대방의 신분만 확인할 것이 아니라 실제 분양계약자가 누구인지, 계약 상대방에게 해당 분양권을 처분하거나 명의변경 절차를 진행할 권한이 있었는지를 확인해야 합니다.

대리인이 거래했다면 위임장과 인감 관련 자료, 실제 명의자와의 연락 내용, 매매대금의 지급 상대방 등을 함께 살펴볼 필요가 있습니다. 명의자가 계약 사실 자체를 알지 못했다고 주장한다면 계약 체결 과정이 중요한 쟁점이 될 수 있습니다.

반대로 계약 상대방과 명의자가 다르다는 이유만으로 곧바로 사기라고 단정할 수 있는 것도 아닙니다. 실제 처분 권한이나 위임관계가 존재했는지, 매수인에게 명의관계를 어떻게 설명했는지를 객관적인 자료와 함께 확인해야 합니다.

결국 분양권 사기 여부를 판단할 때는 계약 결과만이 아니라 대금을 받을 당시 실제 권리가 존재했는지와 권리이전 의사·능력이 있었는지, 중요한 제한사항을 숨기거나 허위로 설명했는지가 핵심적인 쟁점이 될 수 있습니다.

오창훈 변호사의 대응방식, 계약 전 설명부터 대금 흐름까지 시간순으로 확인합니다

안녕하세요, 형사전문변호사 오창훈입니다.

제가 분양권 사기 사건을 검토할 때는 단순히 명의변경이 실패했다는 결과만 보지 않습니다. 계약을 체결하기 전부터 상대방에게 어떤 권리가 있다고 설명했는지와 실제 권리관계를 먼저 비교합니다.

분양계약서와 공급계약 관련 자료를 통해 실제 권리의 존재를 확인하고, 계약자 명의와 계약 상대방의 관계, 분양대금 납부상태, 명의변경이나 전매 가능 여부를 차례로 살펴볼 필요가 있습니다.

그다음 매수인이 지급한 돈을 구분합니다. 계약금이나 매매대금인지, 이른바 프리미엄 명목의 금액인지, 중도금이나 분양대금을 대신 납부하기 위한 돈인지에 따라 계약 당시 설명 내용과 실제 사용처를 비교해야 할 수 있습니다.

피의자 입장에서는 단순히 “명의를 넘겨주려고 했다”는 설명만 반복하기보다 계약 당시 실제 분양권이 존재했고 권리이전을 준비하고 있었다는 사실을 보여주는 자료가 무엇인지 확인해야 합니다.

시행사나 분양사무실에 명의변경 방법을 문의한 기록, 실제 명의자와 이전 절차를 협의한 대화, 필요한 서류를 준비한 자료, 잔금이나 중도금 납부를 조율한 내용 등이 있다면 계약 당시의 이행 의사를 판단하는 자료가 될 수 있습니다.

반대로 피해를 주장하는 입장에서는 단순히 돈을 돌려받지 못했다는 사실만 정리하기보다 어떤 권리가 존재한다고 설명을 들었는지, 명의자가 누구라고 안내받았는지, 명의변경 가능 여부에 관하여 어떤 말을 믿고 돈을 지급했는지를 구체적으로 정리하는 것이 중요합니다.

특히 계약 이후에 발생한 사정과 계약 당시부터 존재했던 사정을 구분해야 합니다. 처음에는 실제 권리와 처분권한이 있었지만 이후 분쟁이나 자금 문제로 이전하지 못한 경우와, 애초에 존재하지 않는 분양권이나 처분할 권한이 없는 분양권을 있는 것처럼 설명하고 돈을 받은 경우는 형사적으로 평가되는 출발점이 다를 수 있습니다.

대한변호사협회 공식 인증 형사전문변호사인 저는 분양권의 실제 존재 여부와 명의관계, 계약 당시 설명 내용, 대금 지급 및 사용내역을 시간순으로 연결하여 민사상 계약불이행과 형사상 사기 혐의에서 구분해 살펴봐야 할 부분을 검토하고 있습니다.

자주 묻는 질문

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