월세 보증금 사기 관련 사건에서 구분해야 할 점유·소유·전대 권한

핵심 요약

월세 보증금 사기 사건에서는 계약 상대방이 해당 주택을 실제 사용하거나 점유하고 있었다는 사실만으로 적법한 임대 권한이 있었다고 볼 수는 없습니다. 등기부상 소유자가 누구인지, 임차인이라면 소유자로부터 전대를 허락받았는지, 위임을 받은 사람이라면 어느 범위까지 계약 체결과 보증금 수령 권한이 있었는지를 구분하여 확인해야 합니다.

01

실제로 집을 사용하고 있었다는 것과 임대할 권한이 있다는 것은 다릅니다

월세 계약을 체결할 때 계약 상대방이 실제 해당 주택에 거주하고 있거나 출입문 비밀번호와 열쇠를 가지고 있다면 임대 권한이 있다고 생각하기 쉽습니다.

그러나 어떤 공간을 현실적으로 사용·관리하고 있다는 점유와 그 부동산의 소유권을 가지고 있다는 것은 서로 다른 문제입니다.

실제 점유자는 소유자일 수도 있지만 기존 임차인, 동거인, 관리인 또는 단순히 출입 권한만 부여받은 사람일 수도 있습니다.

따라서 월세 보증금을 지급한 뒤 계약 상대방에게 소유권이 없다는 사실이 확인되었다면 먼저 그 사람이 어떤 지위에서 계약을 체결했는지부터 살펴봐야 합니다.

먼저 구분할 사항
실제 점유자 확인 → 등기부상 소유자 확인 → 기존 임대차관계 확인 → 전대 허용 여부 확인 → 위임장·대리권 확인 → 보증금 수령 권한 확인 → 계약 당시 설명내용 확인의 순서로 살펴볼 필요가 있습니다.

02

소유자가 아니더라도 전대나 대리 권한이 있었다면 판단이 달라질 수 있습니다

계약 상대방이 등기부상 소유자가 아니라는 사실만으로 곧바로 월세 보증금 사기라고 단정할 수는 없습니다.

기존 임차인이 소유자의 동의를 받아 다른 사람에게 다시 임대하는 전대차 형태일 수도 있고, 소유자가 가족이나 관리인에게 계약 체결 권한을 위임한 경우도 있기 때문입니다.

기존 임차인이 다시 임대를 놓은 경우에는 원래 임대차계약서에 전대를 금지하거나 제한하는 내용이 있는지, 소유자가 실제 전대를 승낙했는지, 승낙의 범위가 어디까지였는지를 확인해야 합니다.

대리인이 계약한 경우에도 단순히 집을 관리해 왔다는 사정과 월세 계약을 체결하고 보증금까지 직접 받을 권한이 있었다는 것은 구분해야 합니다.

결국 문제되는 것은 계약 상대방이 임대할 권한이 없다는 사실을 알면서도 마치 적법한 권한이 있는 것처럼 설명하여 보증금을 지급받았는지 여부입니다.

03

오창훈 변호사의 대응방식, 계약 상대방의 권한과 설명내용을 시간순으로 확인합니다

안녕하세요, 형사전문변호사 오창훈입니다.

제가 월세 보증금 사기 사건을 검토할 때는 먼저 계약서에 임대인으로 기재된 사람과 등기부상 소유자가 동일한지 확인합니다.

두 사람이 다르다면 왜 다른 사람이 계약을 체결했는지를 확인합니다. 기존 임차인의 전대였는지, 소유자의 위임을 받은 대리계약이었는지, 아니면 아무런 권한 없이 임대인처럼 행동한 것인지에 따라 사건의 성격이 크게 달라질 수 있습니다.

또한 계약 상대방이 실제로 집을 보여주고 비밀번호나 열쇠를 가지고 있었다는 사정도 살펴보지만, 그것만으로 임대권한을 인정하기보다 그 사람이 왜 해당 부동산을 점유하거나 관리할 수 있었는지까지 확인합니다.

수사와 재판에서 확인할 주요 자료
① 월세·임대차계약서 원본
② 계약 당시 부동산 등기부등본
③ 실제 소유자의 신원과 소유관계
④ 기존 임차인의 임대차계약서
⑤ 전대 허용 여부가 기재된 계약 조항
⑥ 소유자의 전대 동의서 또는 관련 대화
⑦ 위임장·인감증명서 등 대리권 관련 자료
⑧ 보증금 송금계좌와 수령자
⑨ 계약 전후 문자·카카오톡·통화녹음
⑩ 다른 임차인과 체결한 계약 및 보증금 수령내역

전대차가 문제된 경우에는 소유자가 실제로 전대를 허락했는지를 확인하는 것이 중요합니다. 계약서에 전대금지 조항이 있더라도 이후 소유자가 별도로 허락한 정황이 있는지, 반대로 명확하게 전대를 금지하고 있었는지도 관련 메시지와 진술을 통해 확인해야 합니다.

대리계약에서는 권한의 범위를 살펴봅니다. 단순히 집을 보여주거나 관리비를 대신 받는 권한만 있었는지, 신규 임차인과 계약을 체결하고 보증금까지 수령할 권한이 있었는지를 구분할 필요가 있습니다.

보증금이 어디로 입금되었는지도 중요한 자료가 됩니다. 소유자의 계좌로 직접 지급되었는지, 계약 상대방 개인계좌로 지급된 뒤 소유자에게 전달되었는지, 아니면 개인적인 용도로 사용되었는지를 자금흐름을 통해 확인할 수 있습니다.

특히 동일한 주택이나 방을 여러 사람에게 중복으로 임대하고 각각 보증금을 받은 정황이 있다면 다른 계약의 체결시점과 실제 점유관계, 각 보증금의 사용처까지 함께 살펴볼 필요가 있습니다.

사기 혐의에서는 계약 당시 어떤 말을 했는지가 중요합니다. “내 집이다”, “집주인의 허락을 받았다”, “보증금은 내가 받을 권한이 있다”는 등의 설명이 실제 권리관계와 달랐는지, 계약 상대방도 그 사실을 알고 있었는지를 확인해야 합니다.

피의자 입장에서는 실제 소유자나 임대인으로부터 권한을 받았다고 생각한 근거가 있다면 이를 계약서, 위임자료, 문자·통화내역 등으로 구체적으로 제시할 필요가 있습니다.

피해자 입장에서도 상대방이 소유권이나 전대권한이 없는 상태에서 어떤 설명으로 계약을 체결하게 했는지, 그 설명 때문에 보증금을 지급하게 된 경위를 계약 전 대화자료와 함께 정리하는 것이 중요합니다.

대한변호사협회 공식 인증 형사전문변호사인 저는 등기부와 원래 임대차계약, 전대 동의 및 위임자료, 보증금 흐름과 계약 당시의 대화내용을 대조하여 단순한 임대차 권한 분쟁과 형사상 사기 혐의에서 구분해야 할 부분을 수사와 재판 단계에서 검토하고 있습니다.

04

자주 묻는 질문

Q. 계약한 사람이 집주인이 아니면 모두 월세 보증금 사기인가요?

그렇다고 단정할 수는 없습니다. 기존 임차인이 소유자의 동의를 받아 전대한 경우나 소유자로부터 적법하게 계약 권한을 위임받은 사람이 계약한 경우도 있을 수 있습니다. 따라서 소유권과 별도로 전대권한 또는 대리권이 실제 존재했는지를 먼저 확인해야 합니다.

Q. 집 열쇠를 가지고 직접 집까지 보여줬다면 임대 권한이 있다고 볼 수 있나요?

열쇠나 비밀번호를 가지고 해당 주택을 관리했다는 사실은 하나의 사정이 될 수 있지만 그것만으로 소유권이나 전대·대리 권한이 인정된다고 단정하기는 어렵습니다. 해당 사람이 왜 집을 점유·관리하고 있었는지, 소유자가 계약 체결과 보증금 수령을 실제로 허락했는지를 별도로 확인할 필요가 있습니다.

05

참고자료

오창훈 변호사
대한변호사협회 공식 인증 형사전문변호사
서울대학교 및 서울대학교 대학원 졸업
제42회 사법시험 합격
現 법무법인(유한) 시그니처 변호사

법무법인(유한) 시그니처
서울시 서초구 서초대로 51길 11 더스타일빌딩 8층
상담 문의: 010-4312-8987
야간·주말 긴급상담: 010-4312-8987

현재 월세 계약 후 보증금을 돌려받지 못했거나 계약 상대방에게 소유권·전대권한이 없었다는 이유로 사기 고소 또는 수사를 받고 있다면 실제 점유관계만 확인하기보다 등기상 소유권, 기존 임대차관계, 전대 승낙과 대리권의 범위를 구분하여 살펴볼 필요가 있습니다. 저는 계약서와 등기부, 전대·위임자료, 보증금 흐름 및 계약 당시의 대화내용을 대조하여 민사상 임대차 분쟁과 형사상 사기 혐의에서 구분해야 할 부분을 검토하고 있습니다.

광고책임변호사: 오창훈 변호사