전세 보증금 돌려막기, 절차와 대응에서 확인해야 할 임대차 체결 당시 반환능력

핵심 요약

새로운 임차인에게 받은 보증금으로 기존 임차인의 보증금을 반환하는 이른바 전세보증금 돌려막기가 있었다는 사실만으로 곧바로 사기죄가 성립한다고 단정할 수는 없습니다. 형사사건에서는 각 임대차계약을 체결할 당시 임대인이 보증금을 반환할 의사와 능력이 있었는지, 선순위 권리와 기존 보증금 규모 등 반환 가능성에 영향을 미치는 사정을 임차인에게 어떻게 설명했는지를 구체적으로 확인해야 합니다.

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보증금을 돌려주지 못했다는 결과와 계약 당시의 사기는 구분해야 합니다

전세기간이 끝났지만 임대인이 보증금을 반환하지 못하면서 경찰에 사기 혐의로 고소되는 사건이 있습니다.

특히 여러 채의 주택을 보유한 임대인이 신규 임차인에게 받은 보증금으로 기존 임차인의 보증금을 반환해 왔다면 수사기관은 전체 임대사업의 자금 구조를 확인할 수 있습니다.

그러나 임대차가 종료된 시점에 보증금을 반환하지 못했다는 결과만으로 계약 체결 당시에도 반환할 의사나 능력이 없었다고 곧바로 단정할 수는 없습니다.

사기죄가 문제되는 경우에는 임차인이 보증금을 지급한 당시를 기준으로 임대인이 어떤 재산상태에 있었는지, 계약을 이행할 의사와 능력이 있었는지, 임차인의 계약 여부를 좌우할 만한 사실을 사실과 다르게 설명하거나 숨겼는지를 살펴봐야 합니다.

계약 당시 확인 순서
임대차계약 체결일 → 당시 주택 시가 → 선순위 담보권 → 기존 임차보증금 → 임대인의 다른 채무 → 보유재산과 현금흐름 → 신규 보증금 사용처 → 임차인에게 설명한 내용 → 계약 종료 당시 반환불능 원인의 순서로 정리할 필요가 있습니다.

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반환능력은 해당 주택 한 채만이 아니라 당시의 전체 자금구조를 살펴봐야 합니다

전세보증금 반환능력을 확인할 때는 해당 주택의 매매가격과 보증금 액수만 비교해서 결론을 내리기 어려운 경우가 있습니다.

주택에 선순위 근저당권이 설정되어 있었는지, 이미 다른 임차인의 보증금 반환채무가 존재했는지, 세금 체납이나 금융기관 채무가 어느 정도였는지 등을 함께 살펴봐야 합니다.

여러 주택을 동시에 임대하고 있었다면 전체 보유 부동산의 가치와 담보대출, 임대차보증금 채무, 월별 보증금 유입과 반환 규모를 시간순으로 정리하는 작업도 중요합니다.

신규 보증금이 들어올 때마다 기존 임차인의 보증금을 반환해야만 자금흐름이 유지되는 구조였는지, 별도의 소득이나 재산을 통해 반환할 수 있는 여력이 있었는지도 확인할 필요가 있습니다.

특히 계약 체결 당시 이미 다수의 보증금 반환기일이 도래했거나 연체가 반복되고 있었다면 이러한 사정은 당시 반환능력과 임대인의 인식을 판단하는 자료가 될 수 있습니다.

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오창훈 변호사의 대응방식, 계약 시점별 반환능력과 설명 내용을 따로 확인합니다

안녕하세요, 형사전문변호사 오창훈입니다.

제가 전세보증금 돌려막기가 문제된 사건을 검토할 때는 현재 임대인이 보증금을 반환할 수 없는 상태라는 사실에서 출발해 과거 계약 당시에도 능력이 없었다고 역으로 단정하지 않습니다.

피해자가 여러 명이라면 각각의 임대차계약 체결일을 기준으로 재산과 채무 상태를 따로 확인합니다. 첫 번째 계약 당시와 수십 번째 계약 당시의 자금상태가 동일하지 않을 수 있기 때문입니다.

예를 들어 계약 당시에는 주택가격과 보유재산을 고려했을 때 보증금 반환이 가능했지만 이후 주택가격 하락이나 대출 회수, 예상하지 못한 자금사정 악화로 반환이 어려워졌는지 살펴볼 필요가 있습니다.

반대로 계약 당시 이미 재산보다 담보채무와 보증금 반환채무가 과도하게 누적되어 있었고 새로운 임차인의 보증금이 들어오지 않으면 기존 보증금을 돌려줄 수 없는 상황이었다면 그 구조를 임대인이 어느 정도 알고 있었는지가 중요한 쟁점이 될 수 있습니다.

수사와 재판에서 확인할 주요 자료
① 임대차계약서와 계약 체결일
② 계약 당시 부동산 등기사항증명서
③ 선순위 근저당권과 채권최고액
④ 기존 임차인의 보증금과 반환기일
⑤ 계약 당시 주택 매매가격 관련 자료
⑥ 임대인 명의 부동산과 금융재산
⑦ 대출·세금 등 당시 채무자료
⑧ 신규 전세보증금의 입금 및 사용내역
⑨ 기존 임차인에게 반환한 보증금 내역
⑩ 중개 과정의 문자·카카오톡·녹취 및 설명자료

자금흐름도 구체적으로 확인합니다. 신규 임차인에게 받은 2억 원 중 얼마가 기존 임차인에게 지급되었고, 얼마가 대출금이나 세금, 다른 부동산 취득자금 또는 개인적인 용도로 사용되었는지를 계좌거래내역과 연결해 볼 필요가 있습니다.

임차인에게 어떤 내용을 설명했는지도 중요합니다. 선순위 권리관계나 다른 임대차 현황, 보증금 반환계획 등에 관하여 구체적인 질문과 답변이 있었다면 계약서만이 아니라 중개사와의 대화, 문자메시지, 녹취 등을 함께 확인해야 합니다.

공인중개사나 명의자, 임대관리인이 함께 관여한 사건에서는 각 사람이 임대인의 자금상태와 임대차 현황을 어느 정도 알고 있었는지도 별도로 살펴야 합니다. 단순히 계약 과정에 참여했다는 사실과 기망행위에 공모했다는 평가는 구분할 필요가 있습니다.

임대인 측에서는 부동산 가격이 하락했다는 주장만 하기보다 각 계약 당시의 시세와 담보채무, 실제 보증금 반환실적과 다른 재산을 자료로 제시할 필요가 있습니다. 반대로 임차인 측에서는 계약 당시 이미 반환이 어려운 구조였음을 보여주는 선순위 채무와 기존 임차보증금, 반복적인 반환 지연 등의 자료가 중요할 수 있습니다.

대한변호사협회 공식 인증 형사전문변호사인 저는 전세보증금 돌려막기가 문제된 사건에서 계약별 체결시점과 당시의 부동산 가치, 담보채무·보증금 채무, 신규 보증금의 사용처 및 임차인에게 고지된 내용을 함께 정리하여 민사상 반환채무와 형사상 사기 혐의를 구분해 검토하고 있습니다.

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자주 묻는 질문

Q. 새 세입자의 보증금으로 이전 세입자에게 돌려줬다면 무조건 전세사기인가요?

신규 임차인의 보증금으로 기존 임차인의 보증금을 반환했다는 사실은 자금구조를 확인하는 중요한 자료가 될 수 있지만 그 사실만으로 사기죄가 당연히 성립한다고 단정할 수는 없습니다. 각 계약을 체결할 당시의 반환능력과 반환의사, 임차인에게 설명한 내용과 전체 재산·채무상태를 함께 확인해야 합니다.

Q. 집값이 떨어져 보증금을 반환하지 못한 경우에도 사기죄가 될 수 있나요?

계약 이후 발생한 주택가격 하락 등으로 보증금 반환이 어려워진 것인지, 계약 당시부터 반환능력이 부족한 상태에서 그 사실을 숨기거나 사실과 다르게 설명하고 보증금을 받은 것인지에 따라 평가가 달라질 수 있습니다. 따라서 계약 당시와 반환기일 당시의 재산상태를 구분해 확인하는 것이 중요합니다.

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참고자료

오창훈 변호사
대한변호사협회 공식 인증 형사전문변호사
서울대학교 및 서울대학교 대학원 졸업
제42회 사법시험 합격
現 법무법인(유한) 시그니처 변호사

법무법인(유한) 시그니처
서울시 서초구 서초대로 51길 11 더스타일빌딩 8층
상담 문의: 010-4312-8987
야간·주말 긴급상담: 010-4312-8987

현재 전세보증금 돌려막기 문제로 사기 혐의의 경찰·검찰 조사를 받고 있거나 보증금을 반환받지 못해 형사절차를 검토하고 있다면 현재의 반환불능 상태만 보기보다 각각의 임대차계약을 체결한 당시의 재산과 채무, 선순위 권리, 기존 보증금 반환상황과 임차인에게 설명한 내용을 시간순으로 확인할 필요가 있습니다. 저는 계약별 반환능력과 자금흐름을 객관적인 자료와 대조하여 단순한 보증금 반환채무와 형사상 사기 혐의에서 문제되는 부분을 구분해 검토하고 있습니다.

광고책임변호사: 오창훈 변호사