중개보조원 전세사기, 수사와 재판에서 준비해야 할 중개 역할과 공범관계

중개보조원이라는 직책보다 실제로 무슨 일을 했는지가 중요합니다

전세사기 사건을 수사하다 보면 임대인뿐 아니라 공인중개사와 중개보조원, 분양업자, 건축주 등이 함께 수사대상이 되는 경우가 있습니다.

특히 중개보조원은 임차인에게 매물을 소개하거나 현장을 안내하고 계약 과정에서 연락을 주고받았다는 이유로 범행 가담 여부가 문제되기도 합니다.

이때 제가 먼저 확인하는 것은 중개보조원이라는 명칭 자체가 아니라 해당 사람이 실제 계약 과정에서 어떤 행동을 했는가입니다.

공인중개사법상 중개보조원은 공인중개사가 아닌 사람으로서 개업공인중개사에 소속되어 중개대상물에 대한 현장안내와 일반서무 등 중개업무와 관련된 단순한 업무를 보조하는 사람을 의미합니다.

따라서 매물 위치를 알려주고 현장을 안내하거나 서류 전달과 일정 조율을 한 경우와 임차인에게 권리관계나 보증금 안전성을 독자적으로 설명하고 계약조건을 실질적으로 협의한 경우는 구분해서 살펴볼 필요가 있습니다.

실제 전세사기 사건에서는 명목상 중개보조원이지만 사실상 임차인을 직접 모집하고 계약조건을 정하거나 임대인 측과 보증금을 조율하는 등 적극적인 역할을 담당했다고 의심받는 경우도 있습니다.

전세사기의 공범인지 판단하려면 범행 구조에 대한 인식을 확인해야 합니다

형법상 사기죄는 사람을 기망하여 재물의 교부를 받거나 재산상 이익을 취득한 경우에 문제되며, 법정형은 10년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금입니다.

전세계약과 관련해서는 임대인이 계약 당시 보증금을 정상적으로 반환할 의사와 능력이 있었는지, 임차인에게 계약 여부를 결정하는 데 중요한 사실을 허위로 설명하거나 숨겼는지 등이 중요한 쟁점이 될 수 있습니다.

중개보조원이 임대인과 함께 사기죄의 공동정범으로 처벌되기 위해서는 단순히 전세계약 과정에 관여했다는 사실을 넘어 범행을 공동으로 실현하려는 의사와 그에 따른 기능적 행위지배가 인정되는지를 살펴야 합니다.

직접적인 역할이 상대적으로 제한되어 있더라도 범행 사실을 알면서 임차인을 모집하거나 허위 설명을 전달하는 등 범행을 용이하게 했다면 방조 여부가 문제될 수도 있습니다.

따라서 핵심은 중개보조원이 임대인의 전세보증금 편취 구조를 어느 시점부터 어느 정도까지 알고 있었는지입니다.

임대인의 자금상태를 알지 못한 채 통상적인 매물로 생각하여 현장 안내만 한 경우와 이미 보증금 반환이 어려운 구조라는 점을 알면서도 “보증금이 안전하다”, “문제가 없는 집이다”라는 취지로 임차인을 계속 모집한 경우는 사실관계를 달리 평가해야 합니다.

여러 채의 주택에 대해 동일한 방식의 계약이 반복됐는지, 보증금이 매매가와 비슷하거나 이를 넘어서는 구조를 알고 있었는지, 기존 피해나 보증금 미반환 사실을 들은 이후에도 추가 임차인을 모집했는지 등도 고의와 공범관계를 판단하는 자료가 될 수 있습니다.

오창훈 변호사의 대응방식

안녕하세요, 형사전문변호사 오창훈입니다.

제가 중개보조원이 연루된 전세사기 사건을 검토할 때에는 문제 된 계약 한 건만 보지 않고 중개사무소에 들어온 시점부터 전체 계약 과정과 실제 업무를 시간순으로 재구성합니다.

먼저 중개보조원이 어떤 경위로 해당 중개사무소에서 일하게 되었고 어떤 업무를 지시받았는지를 확인합니다. 기본급을 받고 현장안내를 담당했는지, 계약 건수에 따라 별도의 수당을 받았는지, 특정 임대인의 매물만 집중적으로 중개했는지 등을 살펴봅니다.

다음으로 임차인과의 실제 대화를 확인합니다. 단순히 집의 위치와 구조를 안내했는지, 아니면 매매가격과 선순위 권리, 보증보험 가입 가능 여부, 임대인의 자력 등에 관해 구체적인 설명까지 했는지를 구분합니다.

특히 수익구조를 확인합니다. 정상적인 급여나 중개업무에 따른 수당을 받은 것인지, 특정 임대인에게 임차인을 연결할 때마다 통상적인 범위를 벗어난 금액을 별도로 지급받았는지를 살펴볼 필요가 있습니다.

돈을 받았다는 사실만으로 곧바로 전세사기의 대가라고 볼 수는 없지만 지급 주체와 금액, 지급 시점, 계약 건수와의 연동 여부를 확인하면 중개보조원이 실제 어떤 역할을 담당했는지를 판단하는 자료가 될 수 있습니다.

임대인이나 공인중개사와의 연락내역도 중요합니다. 임차인에게 어떤 설명을 하라고 지시받았는지, 보증금이나 매매가격을 어떻게 맞출 것인지 논의했는지, 계약이 성사된 이후 수익을 어떻게 정산했는지를 확인합니다.

특히 “시세를 물어보면 이렇게 말해라”, “보증보험은 문제없다고 설명해라”는 취지의 대화가 존재한다면 실제 해당 내용을 알고 허위 설명에 관여했는지를 구체적으로 검토해야 합니다.

반대로 중개보조원이 임대인과 직접 연락한 적이 거의 없고 공인중개사의 지시에 따라 현장 안내와 일정 조율만 담당했다면 그러한 업무 구조를 보여주는 자료를 확보할 필요가 있습니다.

언제부터 이상한 상황을 인식했는지도 중요합니다. 처음 몇 건의 계약 당시에는 보증금 미반환이나 임대인의 재정상태를 알 수 없었지만 이후 기존 임차인들의 반환 요구나 민원이 발생하면서 상황을 알게 된 경우라면 그 전후의 계약을 구분해서 살펴봐야 합니다.

예를 들어 기존 임차인의 보증금이 반환되지 않는다는 사실을 알고 난 이후에도 동일한 임대인의 주택을 계속 소개했는지, 그 과정에서 신규 임차인에게 어떠한 설명을 했는지를 확인할 수 있습니다.

계약 건수가 많다는 이유만으로 모든 계약을 하나의 범행으로 묶어 판단하는 것도 주의해야 합니다. 중개보조원이 각 계약 당시 알고 있던 정보와 담당한 업무가 달랐다면 계약별로 관여 정도와 인식 내용을 구분할 필요가 있습니다.

임차인 진술도 계약 당시 객관적인 자료와 대조합니다. 피해자가 “중개보조원이 안전하다고 말했다”고 진술한다면 실제 문자나 녹취에 어떤 표현이 남아 있는지, 해당 설명의 근거를 누구에게 전달받았는지 등을 확인해야 합니다.

경찰조사를 앞두고 “저는 중개보조원이어서 아무것도 몰랐습니다”라고만 진술하는 것은 충분하지 않을 수 있습니다. 어떤 업무까지 담당했고 어떤 정보에는 접근할 수 없었는지, 임대인의 자금사정을 언제 알게 됐으며 각 임차인에게 실제 무엇을 설명했는지를 객관적인 자료와 일치하도록 정리하는 것이 중요합니다.

대한변호사협회 공식 인증 형사전문변호사인 저는 중개보조원이 연루된 전세사기 사건에서 직책만으로 책임을 판단하지 않고 실제 중개 역할과 계약별 설명내용, 임대인·공인중개사와의 관계, 수익구조와 범행에 대한 인식 시점을 구분하여 공동정범 또는 방조 여부와 수사·재판 단계의 대응 방향을 검토하고 있습니다.

자주 묻는 질문

참고자료