담보 허위설명, 수사와 재판에서 준비해야 할 담보 존재·순위·가치에 대한 설명

담보 허위설명이 사기죄로 문제 되는 경우

안녕하세요. 오창훈 형사전문변호사입니다.

금전을 빌리는 과정에서 “충분한 가치가 있는 부동산을 담보로 제공하겠다”, “선순위 채권이 없어 돈을 회수하는 데 문제가 없다”, “이 부동산은 시가가 대출금보다 훨씬 높다”는 설명이 이루어지는 경우가 있습니다.

이후 등기부를 확인해 보니 담보물의 소유자가 다른 사람이거나, 이미 거액의 근저당권과 압류가 설정되어 있거나, 임차인들의 보증금 때문에 후순위 담보권자가 배당받을 금액이 거의 없는 사실이 드러나면서 형사분쟁으로 이어지기도 합니다.

이런 사건에서 수사기관과 법원은 단순히 채무가 변제되지 않았다는 결과만을 보는 것이 아닙니다. 돈을 받기 전에 어떤 담보 설명이 있었는지, 그 설명이 객관적 사실과 달랐는지, 설명한 사람이 실제 권리관계를 알고 있었는지, 상대방이 그 설명을 믿고 돈을 지급했는지를 순서대로 살펴봅니다.

사기죄 성립과 담보에 관한 설명의 의미

형법 제347조는 사람을 기망하여 재물을 교부받거나 재산상 이익을 취득하는 행위를 사기죄로 규정하고 있습니다. 현재 시행 중인 법률에 따르면 사기죄의 법정형은 20년 이하의 징역 또는 5천만 원 이하의 벌금입니다.

담보 관련 사건에서 말하는 기망행위는 존재하지 않는 담보물을 있다고 말하는 적극적인 허위설명에 한정되지 않습니다. 상대방이 알았더라면 돈을 빌려주지 않았을 중요한 권리관계를 알고도 말하지 않은 경우에는 중요한 사실의 은폐가 문제 될 수 있습니다.

담보의 존재

우선 담보물이 실제로 존재하는지, 차용인 또는 담보제공자가 그 재산의 소유자인지, 제3자 소유라면 적법한 동의와 처분권한이 있었는지를 확인해야 합니다. 근저당권 설정을 약속했지만 소유자가 동의하지 않았거나, 이미 처분된 재산이거나, 법률상 담보권 설정이 어려운 재산이었다면 약속 당시의 인식과 설명 경위가 중요해집니다.

담보의 순위

부동산 담보에서는 등기부상 근저당권 순위만 확인해서는 부족할 수 있습니다. 선순위 근저당권의 채권최고액과 실제 피담보채무, 가압류·압류, 조세채권, 임차인의 보증금과 대항력·우선변제권, 유치권 주장 등 배당에 영향을 줄 수 있는 사정을 함께 살펴야 합니다.

특히 채권최고액은 실제 채무액과 동일한 개념이 아니므로, 금융거래확인서·채무잔액증명서·대출원장 등을 통해 거래 당시의 실제 선순위 채무액을 확인할 필요가 있습니다.

담보의 실질 가치

담보가치는 소유자가 주장하는 매매희망가격만으로 정해지지 않습니다. 거래 당시의 실거래가, 감정평가액, 공시가격, 인근 거래사례, 임대차 현황, 사용·개발 제한, 경매 유찰 가능성, 처분비용 등을 종합하여 실제 환가 가능성을 검토해야 합니다.

대략적인 시가가 높더라도 선순위 채권과 임대차보증금 등을 공제한 뒤 후순위 담보권자가 배당받을 금액이 거의 없다면, 외형상 근저당권이 설정되었다는 이유만으로 충분한 담보가 제공되었다고 단정하기 어렵습니다.

판례가 보는 담보와 편취 고의

대법원은 타인으로부터 돈을 빌리면서 충분한 담보를 제공하였다면 특별한 사정이 없는 한 변제할 의사와 능력이 없었다고 쉽게 단정하기 어렵다고 보고 있습니다. 그러나 담보가치 평가에 중요한 이면약정이나 권리관계를 알리지 않았다면 외형상 근저당권이 설정되었더라도 충분한 담보를 제공한 것으로 보기 어렵다는 취지의 판결도 내렸습니다.

반대로 후순위 근저당권자가 자신의 담보가치를 보전하기 위해 선순위 채무를 대위변제한 사건에서, 구체적인 거래 경위와 당사자의 인식을 충분히 살피지 않은 채 사기의 고의를 인정해서는 안 된다고 판단한 판례도 있습니다.

따라서 담보가 예상보다 부족했다는 결과만으로 사기죄가 성립하는 것은 아닙니다. 거래 당시 제공된 설명, 당사자가 알고 있던 권리관계, 실제 담보가치, 변제계획과 자금사정 등을 종합해 편취 고의를 판단해야 합니다.

오창훈 변호사의 대응 방식

제가 담보 허위설명 사건을 검토할 때 가장 먼저 하는 일은 돈을 빌린 시점의 권리관계와 설명 내용을 분리하여 정리하는 것입니다. 현재의 등기부만 확인해서는 거래 당시 담보 상태를 정확히 알기 어려우므로, 차용일 전후의 등기사항전부증명서와 권리변동 내역을 확보해야 합니다.

수사와 재판에서 준비할 자료

• 차용증, 금전소비대차계약서, 담보제공약정서
• 차용 당시와 담보 설정 당시의 등기사항전부증명서
• 선순위 대출의 채무잔액증명서와 금융거래확인서
• 임대차계약서, 전입세대 확인자료, 확정일자 자료
• 감정평가서, 실거래가 자료, 경매 감정가와 낙찰자료
• 담보에 관한 문자메시지, 메신저 대화, 녹음, 투자제안서
• 근저당권 설정에 필요한 서류를 실제로 준비한 내역
• 차용금 사용처, 변제 내역, 당시 재산·수입·채무 현황

피의자·피고인 입장에서는 담보가치를 고의로 부풀린 것이 아니라 당시 확인 가능한 자료에 따라 설명했는지, 선순위 권리와 임대차 현황을 실제로 고지했는지, 담보권 설정이 지연된 데 객관적인 사유가 있었는지 등을 자료로 뒷받침해야 합니다.

담보가 충분했다고 주장하려면 단순히 감정평가액만 제출하기보다 선순위 채무와 우선변제권을 반영한 예상 배당액을 계산하고, 당시 변제계획이 현실적으로 실행 가능한 것이었음을 보여줄 자료를 함께 정리하는 것이 필요합니다.

피해자 입장에서는 상대방이 정확히 어떤 표현으로 담보를 설명했는지 특정하는 것이 중요합니다. “문제없는 땅이다”라는 추상적인 표현과 “선순위 채권이 전혀 없다”는 객관적 사실에 관한 설명은 증명해야 할 내용이 다를 수 있습니다.

또한 진실을 알았다면 돈을 지급하지 않았거나 지급 조건을 달리했을 것이라는 점도 설명해야 합니다. 담보 설명과 금전 지급 사이의 인과관계를 보여주기 위해 대화 내용, 계약 협의 과정, 송금 시점과 등기부 확인 시점 등을 시간순으로 정리할 필요가 있습니다.

차용 이후 일부 금액을 변제하거나 뒤늦게 담보권을 설정한 사정은 피해 회복과 양형에서 고려될 수 있습니다. 다만 돈을 받을 당시 이미 기망행위와 재산적 처분행위가 이루어졌다면 사후 변제만으로 사기죄 성립 여부가 자동으로 달라지는 것은 아니므로, 거래 당시의 인식과 자료를 중심으로 대응해야 합니다.

형사사건은 사실관계 정리, 증거 분석, 진술 방향, 피해 회복과 합의 가능성, 양형자료 준비가 함께 이루어져야 합니다. 저는 사건 초기 상담 단계부터 경찰 조사와 검찰 단계, 형사재판에 이르기까지 담보 설명의 내용과 실제 권리관계를 비교하여 현실적인 대응 방향을 검토하고 있습니다.

현재 비슷한 사안으로 경찰 조사나 검찰 송치, 형사재판을 앞두고 있다면 등기부 한 장만으로 유리하거나 불리하다고 판단하기보다 차용 당시의 담보 존재·순위·가치를 먼저 정리해 보시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

참고자료

오창훈 변호사

대한변호사협회 공식 인증 형사전문변호사
서울대학교 및 서울대학교 대학원 졸업
제42회 사법시험 합격
現 법무법인(유한) 시그니처 변호사

법무법인(유한) 시그니처
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