임대주택 시설 손괴 관련 사건에서 구분해야 할 통상 손모와 고의 손괴 구별

퇴거 후 시설이 망가져 있다는 사실만으로 고의 손괴가 되는 것은 아닙니다

아파트나 빌라, 오피스텔 등 임대주택에서 임차인이 퇴거한 뒤 임대인이 내부를 확인하면서 분쟁이 시작되는 경우가 있습니다. 벽지가 찢어져 있거나 바닥에 흠집이 생긴 경우, 방문이나 수납장이 파손된 경우, 싱크대·욕실설비가 제대로 작동하지 않는 경우 등이 대표적입니다.

이러한 상황에서는 원상회복이나 수리비 부담을 둘러싼 민사상 분쟁과 재물손괴에 관한 형사문제를 먼저 구분해야 합니다. 임차인이 수리비를 부담해야 하는 사정이 존재한다고 해서 반드시 형사상 재물손괴죄까지 성립하는 것은 아닙니다.

형법상 재물손괴는 다른 사람의 재물을 손괴하거나 은닉하는 등의 방법으로 그 효용을 해하는 행위를 문제 삼습니다. 따라서 시설이 실제로 파손되거나 정상적인 사용에 지장이 생겼는지뿐 아니라 그러한 결과를 발생시키는 행위에 대한 고의가 있었는지도 확인해야 합니다.

특히 장기간 거주한 주택이라면 시간의 경과와 정상적인 생활로 발생한 흔적까지 고의적인 손괴와 동일하게 평가해서는 안 됩니다. 손상된 부분이 무엇인지, 어떤 형태로 손상이 발생했는지, 언제부터 존재했던 것인지를 구체적으로 특정하는 작업이 먼저 필요합니다.

통상적인 마모·노후인지 의도적인 훼손인지 객관적인 자료로 비교해야 합니다

통상 손모인지 고의 손괴인지를 구분하려면 손상의 결과만 보는 것보다 발생 원인을 확인하는 것이 중요합니다. 벽지의 자연스러운 변색이나 바닥재의 생활 흠집처럼 장기간 사용하면서 발생할 수 있는 상태와, 물건을 이용해 문이나 벽을 반복적으로 가격하거나 설비를 의도적으로 뜯어낸 경우는 성격이 다릅니다.

시설의 사용연수도 확인해야 합니다. 입주 당시부터 상당히 노후된 시설이었는지, 임대기간 동안 자연적으로 기능이 저하될 가능성이 있었는지, 이전부터 동일한 하자가 존재했는지를 살펴봐야 합니다. 퇴거 후 새 제품으로 교체했다는 사실만으로 기존 시설 전체의 가치가 임차인의 행위 때문에 상실되었다고 단정할 수는 없습니다.

가장 중요한 자료 중 하나는 입주 전후의 사진과 영상입니다. 임대차계약 당시 촬영한 내부 사진, 부동산 중개 과정에서 촬영된 사진, 입주 직후 임대인에게 하자를 알린 카카오톡이나 문자, 수리 요청내역 등이 있다면 원래부터 존재했던 손상과 임대기간 중 새롭게 발생한 손상을 구분하는 데 도움이 됩니다.

퇴거 과정에서 임대인과 갈등이 있었다면 그 내용도 확인해야 합니다. 보증금 반환이나 관리비, 원상회복 문제로 다툰 직후 형사고소가 이루어진 경우에는 고소의 경위만으로 혐의가 부정되는 것은 아니지만, 어떤 시설이 언제 어떠한 행동으로 파손되었다고 주장하는지 구체적으로 확인할 필요가 있습니다.

오창훈 변호사의 대응방식

안녕하세요, 형사전문변호사 오창훈입니다.

제가 임대주택 시설 손괴 사건을 검토할 때는 수리비가 얼마인지부터 따지기보다 실제로 어떤 시설이 어떤 행동에 의해 손상되었다는 것인지 손괴행위를 하나씩 특정합니다. 형사사건에서는 시설의 상태가 나쁘다는 결과만으로 임차인의 고의적인 손괴행위를 당연히 인정할 수 없기 때문입니다.

첫째, 입주 당시 상태와 퇴거 당시 상태를 비교합니다. 계약 당시 부동산 광고사진이나 중개업소 사진, 입주하면서 촬영한 사진·영상, 하자보수 요청 문자 등이 남아 있다면 시간순으로 정리합니다. 이미 존재했던 흠집이나 고장을 퇴거 후 새롭게 발생한 손괴로 주장하고 있는 것은 아닌지 확인하기 위해서입니다.

둘째, 손상 부위별로 발생 원인을 나눕니다. 벽지 변색, 바닥의 생활 흠집, 오래된 경첩이나 수전의 고장처럼 사용기간과 관련된 문제인지, 강한 충격이나 분해·절단 등 별도의 행위가 있어야 발생할 수 있는 형태인지 살펴봅니다.

셋째, 고의와 과실을 구분합니다. 물건을 옮기다가 실수로 벽이나 바닥을 손상시킨 경우와 화가 나서 시설물을 가격하거나 뜯어낸 경우는 형사책임을 검토하는 출발점이 다릅니다. 손상이 발생했다는 이유만으로 그 원인을 의도적인 행동이라고 추정해서는 안 됩니다.

넷째, 수리견적의 범위를 확인합니다. 손상된 일부를 보수할 수 있는지, 전체 교체가 실제로 필요했는지, 견적에 기존 노후부분까지 포함되어 있는지 등을 살펴봅니다. 이는 형사상 손괴 여부와 별개로 민사상 손해액이나 피해회복 범위를 정리할 때도 중요할 수 있습니다.

다섯째, 임대인과의 기존 대화를 확보합니다. 입주 중 시설 고장을 알렸거나 임대인이 노후상태를 이미 알고 있었던 대화가 있다면 중요한 자료가 될 수 있습니다. 반대로 퇴거 직전 임차인이 시설을 훼손하겠다는 취지의 메시지를 보냈거나 손괴행위와 연결되는 대화가 있다면 불리한 정황으로 검토될 수 있습니다.

여섯째, 형사사건과 보증금·원상회복 분쟁을 분리하여 대응합니다. 재물손괴 혐의를 다투는 것과 임대차계약에 따른 원상회복비용을 어느 범위까지 부담할 것인지는 동일한 판단구조가 아닙니다. 따라서 형사절차의 진술과 민사상 협의·소송에서의 주장이 불필요하게 충돌하지 않도록 사실관계를 먼저 정리할 필요가 있습니다.

결국 임대주택 손괴 사건에서는 입주 당시 상태 → 거주기간 중 사용·하자 → 손상의 발생시점과 원인 → 퇴거 당시 상태 → 수리·교체 범위를 시간순으로 비교하여 정상적인 사용에 따른 변화와 고의적인 효용 침해를 구분하는 것이 중요합니다.

자주 묻는 질문

참고자료