전세대출 사기 관련 사건에서 구분해야 할 임차인·임대인·중개인 역할

전세대출 사기는 계약서보다 실제 임대차와 대출금 흐름을 먼저 확인해야 합니다

전세대출 사기는 실제로 거주할 의사가 없거나 정상적인 임대차관계가 존재하지 않는데도 임대차계약서를 작성한 뒤 이를 금융기관에 제출하여 전세자금대출을 받는 형태로 문제되는 경우가 있습니다. 허위 재직증명서나 소득자료를 함께 제출하거나 대출 실행 후 임대인 계좌로 지급된 돈을 다시 나누어 갖는 형태도 나타날 수 있습니다.

이러한 사건에서는 임대차계약서의 외형만 확인해서는 부족합니다. 실제 보증금이 약정대로 지급되었는지, 임차인이 해당 주택에 거주했거나 거주하려는 의사가 있었는지, 계약 체결 전부터 대출금을 나누기로 약속했는지 등을 확인해야 합니다.

특히 대출금이 임대인 명의 계좌로 정상적으로 입금되었다고 해서 곧바로 정상적인 전세계약이라고 볼 수는 없습니다. 입금 직후 상당한 금액이 임차인이나 대출 알선자 등에게 다시 전달되었다면 자금의 최종 귀속과 그 이유를 확인할 필요가 있습니다.

결국 전세대출 사기 사건에서는 계약서 작성 → 대출신청 → 금융기관 심사 → 대출금 지급 → 대출금 재분배까지의 전체 과정을 연결해서 살펴야 각 참여자의 실제 역할을 구분할 수 있습니다.

임차인·임대인·중개인의 범행 인식과 역할은 각각 판단해야 합니다

임차인은 통상 자신의 명의로 전세대출을 신청하고 금융기관에 임대차계약서와 소득·재직 관련 자료 등을 제출하는 위치에 있습니다. 따라서 실제 거주 의사가 있었는지, 계약내용이 허위라는 사실을 알고 있었는지, 허위 재직·소득자료가 제출된다는 사실을 인식했는지, 대출 실행을 대가로 일정 금액을 받기로 했는지 등이 중요한 확인사항이 됩니다.

임대인은 주택 소유자라는 이유만으로 당연히 공범이 되는 것은 아닙니다. 실제 임대차계약이라고 알고 계약했는지, 임차인이 실제로 입주하지 않을 것을 알고 있었는지, 금융기관의 임대차 사실 확인에 허위로 답변했는지, 대출금을 받은 직후 약속된 비율로 다시 전달했는지 등을 확인해야 합니다.

중개인이나 대출 알선자는 계약 당사자가 아니더라도 사건의 구조를 설계하거나 임차인·임대인을 모집하고 허위계약서와 재직자료 등을 준비하는 역할을 담당했다면 책임이 문제될 수 있습니다. 반대로 일반적인 부동산 중개업무만 수행했고 허위대출 계획을 알지 못했다면 계약을 중개했다는 사실만으로 공모를 단정해서는 안 됩니다.

최근 대법원은 허위 임차인 명의의 전세보증금 대출 과정에서 허위 임대차계약 관련 서류와 정보를 이용하여 은행의 대출 심사 등을 방해하고 대출금을 편취한 사안에서, 구체적인 행위에 따라 사기죄와 별도로 위계에 의한 업무방해죄가 성립할 수 있다고 판단한 사례도 있습니다.

오창훈 변호사의 대응방식

안녕하세요, 형사전문변호사 오창훈입니다.

제가 전세대출 사기 사건을 검토할 때는 계약서에 이름이 올라가 있다는 사실보다 처음 대출을 제안한 사람부터 대출금의 최종 귀속까지를 연결하여 참여자별 역할표를 만드는 작업을 먼저 합니다. 여러 명이 관여한 사건에서는 각자의 역할과 인식 범위를 구분하는 것이 중요하기 때문입니다.

첫째, 임차인 모집 경위를 확인합니다. 정상적인 주택을 알아보다가 대출 알선자를 만난 것인지, 처음부터 ‘명의만 빌려주면 돈을 받을 수 있다’는 제안을 받은 것인지, 계약 전 어떠한 설명을 들었는지를 카카오톡·문자·통화내역과 함께 정리합니다.

둘째, 임대인의 역할을 별도로 확인합니다. 정상적인 임대차계약으로 알고 있었는지, 임차인이 실제로 거주하지 않을 것이라는 설명을 들었는지, 대출금 입금 후 이를 다른 사람에게 전달하기로 사전에 약속했는지 등을 계좌내역과 대화자료를 통해 확인합니다.

셋째, 중개인과 알선자의 역할을 구분합니다. 부동산을 소개하고 정상적인 계약서를 작성한 정도인지, 임차인과 임대인을 연결하여 허위계약 구조를 만들었는지, 재직증명이나 소득자료까지 준비했는지, 금융기관 확인전화에 대한 답변을 미리 지시했는지를 살펴봅니다.

넷째, 제출된 서류별 작성자를 확인합니다. 임대차계약서와 계약금 영수증, 재직증명서, 급여·소득자료 등에서 실제 사실과 다른 부분이 무엇인지 표시하고 누가 작성하거나 제공했으며 각 참여자가 그 허위성을 알고 있었는지를 구분합니다.

다섯째, 계좌 흐름을 시간순으로 정리합니다. 금융기관에서 지급된 대출금이 임대인에게 들어간 뒤 임차인·중개인·알선자 등에게 얼마씩 이동했는지 확인합니다. 단순한 송금내역만으로 공모가 결정되는 것은 아니므로 각 송금의 명목과 사전에 이루어진 대화를 함께 검토해야 합니다.

여섯째, 범행 인식이 생긴 시점을 사람별로 구분합니다. 처음부터 전체 구조를 알고 참여한 경우와 정상적인 계약이라고 생각했다가 중간에 이상한 정황을 알게 된 경우를 동일하게 평가해서는 안 됩니다. 이후에도 허위 확인에 응하거나 대출금 분배에 관여했는지 등 인식 전후의 행동을 나누어 살펴볼 필요가 있습니다.

혐의를 인정해야 하는 사건이라면 역할의 정도와 실제 취득한 이익, 가담기간과 횟수, 피해금 반환 및 피해회복, 공범 수사에 관한 사실관계 등을 정리하여 양형자료를 별도로 준비합니다. 반대로 공모나 범행 인식을 다투는 경우에는 단순히 ‘몰랐다’고 주장하기보다 당시 정상적인 임대차라고 믿게 된 구체적인 자료를 제시하는 것이 중요합니다.

결국 전세대출 사기 사건에서는 모집 → 임대차계약 → 허위자료 준비 → 대출신청 → 금융기관 확인 → 대출 실행 → 대출금 분배의 전체 과정을 재구성한 뒤 임차인·임대인·중개인이 각각 어느 단계에 관여했고 무엇을 알고 있었는지를 구분해야 합니다.

자주 묻는 질문

참고자료